Lorsque vous envisagez un projet immobilier, comprendre précisément quels revenus et charges entrent dans le calcul de votre capacité d'emprunt est essentiel. Cette connaissance vous permet d'anticiper le montant que vous pourrez emprunter et d'optimiser votre dossier avant de le présenter à la banque.
La capacité d'emprunt représente le montant maximum qu'un établissement bancaire accepte de vous prêter pour financer votre acquisition immobilière. Elle se calcule principalement à partir de vos revenus nets mensuels, de vos charges fixes et du taux d'endettement maximal autorisé de 35%.
Les revenus pris en compte dans la capacité d'emprunt
Les banques examinent l'ensemble de vos sources de revenus pour déterminer votre capacité à rembourser un crédit immobilier. Toutefois, tous les revenus ne sont pas considérés de la même manière.
Les revenus professionnels stables
Les établissements financiers privilégient avant tout les revenus réguliers et pérennes. Voici les principales catégories :
- Salaires nets mensuels : votre rémunération nette avant impôt constitue la base du calcul
- Primes contractuelles : le 13ème mois ou toute prime inscrite dans votre contrat de travail
- Pensions de retraite : considérées comme des revenus stables et pérennes
- Pensions d'invalidité : intégrées dans le calcul de la capacité d'emprunt
- Allocations familiales : prises en compte si elles sont durables
- Pensions alimentaires reçues : sous réserve de justificatifs
Les revenus professionnels non salariés
Pour les travailleurs indépendants, les commerçants, les artisans ou les professions libérales, le calcul est différent. Les banques analysent généralement les trois derniers bilans comptables et établissent une moyenne des revenus nets. Cette approche permet d'évaluer la stabilité et la régularité des rentrées d'argent.
Les revenus fonciers et locatifs
Si vous percevez des revenus locatifs, ils entrent dans le calcul de votre capacité d'emprunt. Cependant, les établissements bancaires appliquent généralement une décote de 30% pour anticiper les risques de vacance locative, d'impayés ou de charges d'entretien. Ainsi, si vous percevez 1 000 € de loyers mensuels, seuls 700 € seront retenus dans le calcul.
Les revenus variables ou temporaires
Certains revenus sont pris en compte partiellement ou pas du tout :
- Heures supplémentaires : intégrées partiellement selon leur régularité
- Primes exceptionnelles : rarement prises en compte car non garanties
- CDD et intérim : généralement exclus du calcul sauf ancienneté significative
- Allocations chômage : non retenues car temporaires
- APL et aides au logement : exclues du calcul
Tableau récapitulatif des revenus
| Type de revenu | Prise en compte | Taux de pondération |
|---|---|---|
| Salaire net mensuel | Oui | 100% |
| 13ème mois contractuel | Oui | 100% |
| Revenus locatifs | Oui | 70% |
| Pension de retraite | Oui | 100% |
| Allocations familiales | Oui | 100% |
| Heures supplémentaires | Partiel | Variable |
| Primes variables | Non/Partiel | 0-50% |
| APL | Non | 0% |
Les charges prises en compte dans le calcul
Les charges mensuelles viennent directement réduire votre capacité d'emprunt. Elles sont déduites de vos revenus pour calculer votre taux d'endettement et déterminer le montant de mensualité que vous pouvez supporter.
Les crédits et emprunts en cours
Toutes vos mensualités de remboursement de crédits sont comptabilisées :
- Crédit immobilier existant : pour une résidence secondaire ou un investissement locatif
- Crédit à la consommation : prêt personnel, crédit auto, crédit moto
- Crédit renouvelable : réserve d'argent ou crédit revolving
- Leasing et LOA : location avec option d'achat de véhicule
- Prêt étudiant : si encore en cours de remboursement
À noter : si un crédit arrive à échéance dans moins de 12 mois, certaines banques acceptent de ne pas le comptabiliser dans les charges.
Le loyer actuel
Si vous êtes actuellement locataire et que vous achetez votre résidence principale, votre loyer est généralement pris en compte dans les charges. Toutefois, il disparaît du calcul une fois que vous emménagez dans votre nouveau logement.
Exception : si vous achetez un bien pour y habiter plus tard ou si vous conservez votre location actuelle, le loyer reste dans les charges.
Les pensions alimentaires versées
Les pensions alimentaires que vous versez constituent une charge mensuelle récurrente et obligatoire. Elles sont systématiquement déduites de vos revenus dans le calcul de la capacité d'emprunt.
Les autres charges récurrentes
D'autres dépenses peuvent être intégrées selon les établissements :
- Charges de copropriété : pour le bien que vous achetez, estimées au moment du calcul
- Impôts mensualisés : impôt sur le revenu, taxe foncière
- Assurances obligatoires : assurance habitation, garanties diverses
Tableau récapitulatif des charges
| Type de charge | Prise en compte | Impact sur capacité |
|---|---|---|
| Crédit immobilier en cours | Oui | Fort |
| Crédit auto | Oui | Moyen |
| Crédit consommation | Oui | Moyen |
| Loyer actuel | Oui (temporaire) | Fort |
| Pension alimentaire versée | Oui | Fort |
| Charges de copropriété | Oui | Faible |
| Abonnements divers | Non | Nul |
| Alimentation | Non | Nul |
Le taux d'endettement et son calcul
Le taux d'endettement est le ratio entre vos charges mensuelles et vos revenus. Il constitue le critère principal d'évaluation de votre capacité d'emprunt.
La règle des 35%
Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d'endettement maximal est fixé à 35% des revenus nets mensuels, assurance emprunteur comprise. Au-delà de ce seuil, le risque de surendettement est considéré comme trop élevé.
La formule de calcul est simple :
Taux d'endettement = (Charges mensuelles / Revenus nets mensuels) × 100
Exemple de calcul
Imaginons un couple avec les caractéristiques suivantes :
- Revenus mensuels nets : 4 500 €
- Crédit auto : 250 € par mois
- Pension alimentaire versée : 200 € par mois
Charges totales = 450 €
Capacité d'endettement = 4 500 € × 35% = 1 575 €
Mensualité disponible pour le prêt immobilier = 1 575 € - 450 € = 1 125 €
Sur une durée de 20 ans avec un taux d'intérêt de 3,5%, ce couple pourrait emprunter environ 220 000 €.
Les dérogations possibles
Les banques peuvent déroger à la règle des 35% dans 20% de leurs dossiers. Ces dérogations sont généralement accordées aux profils présentant :
- Des revenus élevés avec un reste à vivre confortable
- Un apport personnel important (plus de 20%)
- Une épargne résiduelle significative
- Une situation professionnelle très stable (CDI, fonctionnaire)
- Un historique bancaire irréprochable
Le reste à vivre : un critère complémentaire
Au-delà du taux d'endettement, les banques analysent votre reste à vivre, c'est-à-dire la somme qui vous reste chaque mois après avoir payé toutes vos charges fixes, y compris la future mensualité du prêt immobilier.
Calcul du reste à vivre
Reste à vivre = Revenus nets - (Charges + Mensualité du prêt)
Ce reste à vivre doit permettre de couvrir vos dépenses quotidiennes : alimentation, transports, vêtements, loisirs, énergie, téléphonie, etc.
Seuils minimums indicatifs
- Personne seule : 800 à 1 000 € par mois
- Couple sans enfant : 1 200 à 1 500 € par mois
- Couple avec 1 enfant : 1 600 à 1 900 € par mois
- Couple avec 2 enfants : 2 000 à 2 300 € par mois
Ces seuils varient selon la situation géographique, le niveau de vie et les habitudes de consommation du foyer.
Comment optimiser son dossier de prêt
Comprendre les revenus et charges pris en compte vous permet d'optimiser votre dossier avant de le présenter à la banque.
Stratégies pour améliorer vos revenus
- Négocier l'intégration de primes : si vous percevez des primes régulières, demandez leur inscription contractuelle
- Déclarer tous vos revenus stables : n'oubliez aucune source de revenus pérenne
- Valoriser vos revenus locatifs : présentez des baux solides et un historique de paiement régulier
- Emprunter à deux : cumuler les revenus augmente mécaniquement la capacité d'emprunt
Stratégies pour réduire vos charges
- Solder vos crédits à la consommation : remboursez anticipativement les petits crédits avant de demander votre prêt immobilier
- Renégocier vos crédits en cours : faites baisser vos mensualités existantes
- Grouper vos crédits : un rachat de crédits peut réduire vos charges mensuelles
- Attendre la fin d'un crédit : si un prêt se termine dans quelques mois, patientez avant de déposer votre dossier
Autres leviers d'optimisation
- Augmenter votre apport personnel : un apport de 15-20% améliore votre profil emprunteur
- Allonger la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans réduit vos mensualités et augmente votre capacité d'emprunt
- Comparer les assurances emprunteur : l'assurance peut représenter 15 à 30% du coût total
- Mobiliser les prêts aidés : PTZ, prêt Action Logement, PAS peuvent compléter votre financement
Documents justificatifs à préparer
Pour calculer précisément votre capacité d'emprunt, les banques vous demanderont plusieurs documents justificatifs.
Justificatifs de revenus
- Bulletins de salaire : les 3 derniers mois minimum
- Avis d'imposition : les 2 derniers exercices fiscaux
- Contrat de travail : CDI, CDD ou promesse d'embauche
- Bilans comptables : 3 dernières années pour les indépendants
- Justificatifs de revenus locatifs : baux, quittances, déclaration fiscale
- Justificatifs de pensions : relevés de la caisse de retraite ou organismes sociaux
Justificatifs de charges
- Tableaux d'amortissement : de tous les crédits en cours
- Relevés bancaires : les 3 derniers mois pour identifier les charges récurrentes
- Contrats de location : bail et quittances de loyer
- Jugement de divorce : en cas de pension alimentaire versée
Exemples concrets selon différents profils
Profil 1 : Couple de salariés avec crédit auto
Situation :
- Revenus : 3 200 € net par mois
- Crédit auto : 300 € par mois (48 mois restants)
- Durée d'emprunt souhaitée : 25 ans
Calcul :
- Capacité d'endettement : 3 200 € × 35% = 1 120 €
- Mensualité disponible : 1 120 € - 300 € = 820 €
- Capacité d'emprunt : environ 170 000 € (taux 3,5%)
Profil 2 : Personne seule avec revenus locatifs
Situation :
- Salaire : 2 500 € net par mois
- Revenus locatifs : 800 € par mois (pondéré à 70% = 560 €)
- Aucune charge
- Durée : 20 ans
Calcul :
- Revenus retenus : 2 500 € + 560 € = 3 060 €
- Capacité d'endettement : 3 060 € × 35% = 1 071 €
- Capacité d'emprunt : environ 205 000 € (taux 3,5%)
Profil 3 : Indépendant sans charge
Situation :
- Bénéfice moyen sur 3 ans : 4 000 € par mois
- Aucun crédit en cours
- Apport personnel : 50 000 €
- Durée : 20 ans
Calcul :
- Capacité d'endettement : 4 000 € × 35% = 1 400 €
- Capacité d'emprunt : environ 270 000 €
- Capacité d'achat totale : 320 000 € (avec apport)
Erreurs à éviter dans le calcul
Plusieurs erreurs courantes peuvent fausser l'estimation de votre capacité d'emprunt :
- Surestimer ses revenus : ne comptez que les revenus stables et documentés
- Oublier certaines charges : pensez à tous vos crédits et engagements financiers
- Négliger l'assurance emprunteur : elle est comprise dans les 35% d'endettement
- Ignorer le reste à vivre : même avec 35% d'endettement, le reste à vivre peut être insuffisant
- Ne pas anticiper les variations : augmentation des charges, baisse de revenus temporaire
Le rôle du courtier immobilier
Un courtier en prêt immobilier peut vous aider à optimiser votre dossier en :
- Identifiant précisément tous les revenus valorisables
- Conseillant sur les charges à réduire avant la demande
- Négociant des conditions avantageuses auprès des banques partenaires
- Orientant vers les établissements les plus adaptés à votre profil
- Maximisant vos chances d'obtenir des dérogations au taux de 35%
Questions fréquentes
Les allocations familiales sont-elles prises en compte ?
Oui, les allocations familiales sont généralement intégrées dans le calcul de la capacité d'emprunt, car elles constituent un revenu pérenne et régulier jusqu'à la majorité des enfants.
Mon 13ème mois augmente-t-il ma capacité d'emprunt ?
Oui, si votre 13ème mois est inscrit dans votre contrat de travail ou dans une convention collective, il sera pris en compte à 100% dans vos revenus.
Les APL sont-elles comptabilisées ?
Non, les aides au logement (APL) ne sont pas prises en compte par les banques car elles sont considérées comme des aides temporaires et non des revenus stables.
Que se passe-t-il si mon crédit se termine bientôt ?
Si votre crédit arrive à échéance dans moins de 12 mois, certaines banques acceptent de ne pas le comptabiliser dans vos charges, ce qui améliore votre capacité d'emprunt.
Puis-je dépasser les 35% d'endettement ?
Oui, des dérogations sont possibles dans 20% des dossiers, notamment si vous avez des revenus élevés, un apport important et un reste à vivre confortable.
Les charges de copropriété sont-elles incluses ?
Oui, les charges de copropriété du bien que vous achetez sont généralement estimées et incluses dans le calcul de votre taux d'endettement.